Caducidad de Hipoteca

| 31 julio, 2012 | 1 Comentario

Seguimos con la guía de hipotecas y los diferentes aspectos que comprenden esta vez tocaremos lo que hace a la Caducidad de la Hipoteca. Es importante saber lo relacionado con la hipoteca, en este caso se la puede definir a la Caducidad de la Hipoteca como un derecho real accesorio que grava los bienes inmuebles como ser la vivienda, o ciertos bienes muebles (buque y aeronaves), para garantía del cumplimiento de una obligación y/o el pago de una deuda.

La hipoteca se constituye a través de su inscripción en el registro de propiedad inmueble. En ese sentido, el registro no solo es un medio de publicidad de la hipoteca, es esencialmente el que determina su nacimiento. Y su extinción, ¿también es determinada por el registro?.

De acuerdo a la reglamentación las causales de extinción no se encuentran relacionadas directamente al registro sino a otros factores como son:

-La extinción de la obligación que garantiza la anulación

-Rescisión o resolución de dicha obligación

-La renuncia escrita del acreedor

-La destrucción total del inmueble

-La consolidación.

Está demás precisar que estas causales han sido establecidas taxativamente (númerus clausus), sin posibilidad de insertar una causal adicional, y menos aún referida a la caducidad de la hipoteca.

Otra forma de extinguirse la hipoteca es en mérito de la denominada caducidad de la inscripción, actualmente regulada en el artículo 3 de la Ley N° 26639 de 27/06/96, y según la cual el solo transcurso del tiempo hace fenecer el gravamen, cuya inscripción es cancelada de oficio por el registrador una vez que ha comprobado el cumplimiento del plazo señalado en la ley (esta ley no se aplica a las hipotecas constituidas a favor de instituciones del sistema financiero, por orden de la Ley N° 26702).

De acuerdo al primer párrafo del art. 3 de la actual Ley N° 26639, la inscripción de la hipoteca se extingue a los diez (10) años contados desde la fecha de su inscripción en caso que no fuera renovada. Sin embargo, en el segundo párrafo del mismo artículo se agrega que tal extinción se producirá, para el caso de gravámenes que garanticen créditos, a los diez (10) años contados desde la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.

Como quiera que la redacción de la norma en cuestión es algo confusa, nos parece que para una interpretación adecuada es conveniente distinguir lo siguiente:

  1. Cuando se trata de hipotecas de créditos no vencidos, el plazo de diez (10) años para efectos de la extinción de la hipoteca se cuenta a partir de la fecha de inscripción del gravamen, supuesto en el cual entran también las hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales.
  2. Cuando se trata de hipotecas de créditos ya vencidos (esto es, exigibles), el plazo de diez (10) años para efectos de la extinción de la hipoteca se cuenta a partir de la fecha en que se produjo el vencimiento de la obligación.

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